Contrato de Arrendamiento de Local Comercial

¿Qué es? 

El Contrato de Arrendamiento de Local Comercial es un documento que celebra el dueño de un inmueble (local comercial) dedicado a la actividad comercial y que desea entregar temporalmente a otra persona el uso y disfrute de su inmueble a cambio de una contraprestación por concepto de renta. Por la naturaleza y objeto de este contrato, no puede ser adquirido para fines distintos a los comerciales. Por ejemplo, para habitar el inmueble. Ya que el fin para el que se destina conforme al contrato y al uso del inmueble es puramente comercial.

¿Para qué sirve el contrato de arrendamiento de local comercial?

El contrato de arrendamiento se usa para que una persona rente espacios comerciales. Como locales, bodegas u oficinas a cambio del pago de una renta por ese uso temporal.

Es importante saber, que en este tipo de inmuebles que se rentan, el uso permitido del mismo debe estar destinado a fines comerciales. Por lo que debe contar necesariamente conforme a la legislación del estado o municipio existente en materia de urbanización, asentamientos humanos o desarrollo urbano y vivienda, con un permiso, licencia o certificado de uso de suelo para fines comerciales.

Es decir, para poder rentar una propiedad destinada para fines comerciales o de resguardo de mercancía, necesariamente debe contar el propietario o la persona que cuente con las facultades para celebrar este contrato con un permiso, licencia o certificado de uso de suelo para fines comerciales otorgado por la autoridad competente de la ciudad en donde se encuentre ubicado el inmueble.

Contrario a lo anterior, el arrendatario o inquilino podría ser sancionado por la autoridad municipal clausurando el inmueble si no cuenta con la licencia o certificado de uso de suelo para hacer uso del mismo para actividades comerciales.

Es importante contar con un contrato de arrendamiento de local comercial para evitar que el inquilino o arrendatario pretenda prescribir o usucapir el local comercial. Es decir, para evitar que el inquilino o arrendatario acredite elementos que podrían convertirlo en propietario del local comercial.

Para prescribir o usucapir un inmueble, como lo es un local comercial, uno de los elementos es que el poseedor se ostente como propietario y cuente con dicho título. Lo cual se contrapone si como arrendador y dueño del local comercial tienes un contrato de arrendamiento de local comercial con el que protegerás la propiedad de tu inmueble.

¿Quiénes son las partes que intervienen en el contrato de arrendamiento de local comercial?

Arrendador. Es la persona con facultades de propietario o que tiene facultades para poder rentar o subarrendar el inmueble destinado a fines comerciales. 

Arrendatario. Es la persona que usará el inmueble para fines comerciales a cambio del pago de una renta. 

Requisitos del contrato de arrendamiento de local comercial:

• Nombre y datos generales del propietario o de la persona con las facultades legales para poder rentar la propiedad (arrendador). Nombre completo, domicilio, clave del RFC, CURP en caso de ser persona física, acta constitutiva y poder notarial en caso de ser persona moral.
• Nombre y datos generales de la(s) persona(s) que va a ocupar la propiedad para fines comerciales (arrendatario). Nombre completo, domicilio, clave del RFC, CURP en caso de ser persona física, acta constitutiva y poder notarial en caso de ser persona moral.
• Ubicación y descripción del inmueble que se va a a rentar. Como es la calle, número exterior e interior, colonia, código postal, municipio, ciudad o alcaldía y entidad federativa. Así como de cuántos pisos tiene, si cuenta con bodega o no, el número de metros cuadrados de superficie de terreno y de construcción, entre otras características del inmueble.
• El objeto o propósito del contrato (dar en arrendamiento el inmueble). Es importante dejar claro en el contrato que el arrendador entregará jurídica y materialmente al arrendatario el inmueble de forma temporal para el uso y disfrute del mismo para fines comerciales. Así como que el arrendatario entregará cada quincena, mes o año, como hayan convenido, una contraprestación por concepto de renta por ocupar dicho inmueble. Sobra mencionar que los fines comerciales se traten de actividad comerciales lícitas, manteniendo dentro del inmueble objetos que estén dentro del comercio y no objetos que den lugar a actividades ilícitas o constitutivas de delitos.
• Domicilios del arrendador, del arrendatario y del fiador, en su caso. Es importante señalar la dirección, ya que en ella será en donde se le notificará (dará aviso) al arrendador, arrendatario o fiador, cualquier acontecimiento relacionado con el desarrollo de los derechos y obligaciones contenidos en el contrato. Como pueden ser en casos de: aumento anual al monto de la renta, daños y/o reparaciones estructurales al inmueble, cambio de domicilio del arrendador o fiador para mantener actualizada la información, etc.
• El monto que el arrendatario pagará al arrendador como renta. Especificando fechas de pago, así como la cuota de mantenimiento en caso de existir y el monto de la penalización en caso de que el arrendatario no pague a tiempo.

Este punto es importante, ya que hay que señalar de manera precisa y determinada el monto de la renta que se habrá de pagar, si incluye el impuesto al valor agregado (IVA) o no lo incluye. Así como los momentos de pago de la renta si se pagará de manera semanal, quincenal, mensual o anual, por ejemplo.

Además, es importante señalar en el contrato de cuánto será el monto de la cuota de mantenimiento que se pagará. En este punto, es importante que antes de rentar el inmueble te asegures que no cuenta con ninguna deuda por concepto de mantenimiento.

En cuanto a la pena convencional pactada en el contrato, esta surtirá efectos en caso de que se incumpla con las obligaciones establecidas en el contrato. Es decir, las partes pueden pactar el porcentaje o la cantidad que se establecerá como penalidad en caso de que el arrendatario no pague en tiempo y forma la renta correspondiente o en caso de que quiera dar por terminado anticipadamente el contrato, por mencionar algunos casos.

• Plazo del contrato. En este tipo de contratos no existe un plazo mínimo de vigencia, sino que durará la vigencia que hayan acordado las partes en el contrato.
• Forma y lugar de pago. En cuanto a la forma del pago, debe señalarse si será en efectivo o mediante transferencia bancaria. En caso de que sea en efectivo, por regla general deberá pagarse en el local comercial, teniendo que acudir el arrendador al domicilio del inmueble arrendado. Y si se acuerda que sea mediante transferencia bancaria deberá señalarse el número de la cuenta o “clabe” interbancaria y el nombre del titular de la cuenta, por lo menos. Además, por cada pago de renta que realice el arrendatario, el arrendador deberá entregarle un recibo de pago y la factura correspondiente por la renta recibida.
• Depósito en garantía. Deberá señalarse los detalles del depósito en garantía, el monto, a cuántas rentas corresponden y las condiciones precisas en las que se devolverá al arrendatario al finalizar el contrato.
• Las responsabilidades del arrendador y el arrendatario respecto del mantenimiento de la propiedad. El mantenimiento de la propiedad le corresponde, por lo general, al arrendador, pues el desgaste por el uso natural del inmueble y su reparación o mantenimiento no es responsabilidad del arrendatario sólo mantener en buen estado la conservación del inmueble.
• Inventario y condiciones. Si dentro del inmueble que se va a rentar se encuentran objetos, muebles, utensilios o cualquier otro bien que forme parte accesoria del inmueble debe señalarse dentro del contrato, junto con sus características y calidad en la que se encuentran; es decir, un inventario detallado de los bienes con los que se entrega el inmueble a rentar.
• Uso y limitaciones del inmueble. Es necesario aclarar si será para uso comercial o de oficinas. Así como establecer las limitaciones en cuanto al acceso a mascotas, visitas, espacios de estacionamiento para las visitas, horarios con mayor ruido permitido, permiso para subarrendar, horarios de apertura y cierre (en caso de locales), etcétera. Es decir, si se trata de un inmueble en condominio anexar el reglamento al que deberá sujetarse el arrendatario como poseedor del inmueble a rentar.
• Renuncias. El arrendatario y su fiador están obligados a firmar renuncias a diversos artículos de la ley, a fin de evitar abusos. Siempre y cuando se trate de renuncias a derechos privados y no de derechos que afecten a terceros o se trate de orden público.
• Renovación y aumento de la renta al término del contrato. Definir si será o no renovable y las condiciones para cada caso. La ley le llama tácita reconducción al caso en que una vez vencido el plazo de vigencia que se establezca en el contrato para la renta pueda continuar vigente y ocupandolo el arrendatario a cambio del pago de rentas hasta que las partes se avisen la terminación del mismo. Por lo general, con un mes de anticipación que darán por terminado el contrato para que pueda ser entregado el inmueble en los términos que se entrego al inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento comercial.
• Garantía. Ésta puede ser un depósito y/o un fiador o una fianza. En materia de arrendamiento, en ocasiones el arrendador se confunde y suele pedir como garantía un aval, término que es erróneo ya que el aval es una garantía que se utiliza para garantizar títulos de crédito y el arrendamiento de un local comercial no se trata de ningún título de crédito sino de un contrato. Sin embargo, siendo el contrato de arrendamiento comercial de materia civil, la garantía correcta que debe solicitarse es el fiador y no el aval. Pues el fiador será la persona que responderá en caso de que el arrendador no cumpla con sus obligaciones como es el pago de las rentas o deje algún daño o desperfecto al inmueble.
• Las causas de rescisión del contrato. Es decir, en qué casos una de las partes estaría incumpliendo con el contrato al grado de darlo por terminado. (Por ejemplo, no pagar la renta en dos meses, introducir personas, animales u objetos no permitidos en el inmueble, darle un uso inadecuado, etcétera).
• Los derechos de uso del arrendador durante la vigencia.
• Reparaciones y gastos al inmueble. Es importante dejar claro el procedimiento y la manera en que se realizarán, cobrarán o pagarán los gastos necesarios, útiles y voluntarios que se realicen al inmueble determinando la responsabilidad y provecho de cada parte en dichos gastos.
• Fecha del contrato y firma de las partes.

Dudas frecuentes:

¿Qué puedo negociar en un contrato de arrendamiento?

• El precio de la renta
• El monto de incremento anual de la renta
• Gastos generales que no sea predial (ya que éste es a cargo del dueño)

¿Con qué documento lo puedo confundir?

El contrato de arrendamiento de local comercial se puede confundir con el contrato de arrendamiento para casa habitación. 

Diferencias entre el contrato de arrendamiento de local comercial y el de casa habitación:

• El arrendamiento de local comercial necesita contar el dueño del inmueble con un permiso o certificado para el uso comercial del inmueble. Y en el de casa habitación debe tener un permiso o certificado para uso habitacional.
• No se requiere un plazo mínimo de vigencia en el contrato de arrendamiento de local comercial. Y en el de casa habitación es obligatorio que por lo menos tenga una vigencia mínima de doce meses.
• El arrendamiento de local comercial puede incluir mayores limitaciones en cuanto a su uso (ej. Horarios de apertura y cierre o accesos). En el de casa habitación no existen tantas limitaciones para su uso (ej. horario libre para su acceso).

Fundamento legal: 

Código Civil Federal, es aplicable el Libro cuarto, Título sexto.

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