Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra

¿Qué es? 

El Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra es el documento en el que se hace constar el acuerdo de dos personas en un contrato escrito. En éste ambas personas, pudiendo ser persona física (seres humanos) o persona moral (empresas, sociedades, asociaciones, entidades, etc.), acuerdan: 

• Una persona darle el derecho a otra para que pueda usar y disfrutar, o sea, ocupar un determinado inmueble a cambio del pago de una cantidad de dinero en concepto de renta. 

• Además, que a la persona que ocupará el inmueble se le otorga el derecho para que pueda, si así lo desea, adquirir la propiedad del mismo inmueble una vez que se termine el plazo de la vigencia del contrato de arrendamiento. 

En este contrato operan dos figuras, con características específicas que hacen al final un solo contrato.  

Por un lado, tenemos un contrato de arrendamiento normal en el que una persona que, generalmente, es dueña de un inmueble (una casa, en este caso) le otorga a otra persona el derecho para que pueda ocupar y habitar la casa a cambio del pago de una renta periódica durante el tiempo que dure el contrato.  

Por otro lado, el derecho que se le otorga al arrendatario o inquilino (la persona que ocupa la casa a cambio del pago de una renta) se puede analizar desde varios puntos de vista. Por ejemplo: 

• De acuerdo con el Código Civil Federal, en caso de que el propietario del inmueble decida venderlo, los arrendatarios o inquilinos tendrán un Derecho de Preferencia para poder adquirir la propiedad del inmueble que están rentando. Esto en el mismo precio, términos, condiciones y modalidades que está pidiendo el propietario o arrendador para la venta del inmueble. En este caso, es un derecho que tiene todo inquilino de un inmueble con el hecho de tener firmado un contrato de arrendamiento, ya sea de casa o de departamento.  

• En el mismo Código, existe un tipo de contrato que se llama contrato de Promesa de Compraventa, en la que una o las dos partes pueden prometerle a la otra o prometerse mutuamente la intención de comprar y/o vender el inmueble en determinada fecha y en determinado precio. En este caso, existe la posibilidad de que el arrendador al otorgarle el derecho al inquilino de poder comprar el inmueble quien se está obligando a prometer en venderle el inmueble si así lo quiere es el arrendador al inquilino. Pues el inquilino tiene el derecho de poder escoger comprarlo o no, pero no es su obligación comprarlo cuando termine el arrendamiento. 

• De acuerdo con la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, existe una figura o una operación mercantil que se llama Arrendamiento Financiero, que consiste en que el arrendador se obliga a comprar, en este caso, un bien inmueble y a concederle su uso, a plazo forzoso, al arrendatario o inquilino. Quien se obligará a pagar como contraprestación, en parcialidades, una cantidad en dinero determinada que cubrirá el valor de adquisición del inmueble, los impuestos y demás gastos. Y, al final del plazo del contrato, el inquilino deberá, en este caso, comprar el inmueble a un precio inferior al valor comercial según un avalúo a la fecha de compra.  

• Sin embargo, en este último caso, el arrendamiento financiero, habla de una obligación del inquilino de comprar el inmueble. En cambio, en el contrato de arrendamiento de casa (opción a compra), no existe esa obligación. Ya que más bien es un derecho y no una obligación del inquilino de poder comprar el inmueble. Además, el arrendador no necesariamente compró el inmueble para rentárselo al inquilino.  

En conclusión, el contrato de arrendamiento con opción a compra es el contrato en el que una persona llamada arrendadora le otorga o le concede el derecho de ocupar para uso habitacional la casa a otra persona llamada arrendataria. A cambio del pago de una renta mensual, quien a su vez tiene la opción de comprar la casa cuando termine el plazo de vigencia del contrato. Ya que el arrendador manifestó en el contrato su obligación de venderle la casa a la arrendataria si la arrendataria decide comprarla. 

¿Para qué sirve el contrato de arrendamiento con opción a compra? 

Es un contrato que sirve para que una persona pueda acreditar que está ocupando una casa legalmente al estar pagando periódicamente una cantidad de dinero como renta a la persona que es propietaria de la casa o que tiene las facultades para rentarla y recibir el pago de las rentas.  

Además, es un contrato o documento que le sirve al inquilino para exigirle al arrendador o propietario de la casa una vez que haya terminado el plazo del arrendamiento, poder ejercer el derecho de comprar la casa si así lo prefiere. 

¿Quiénes intervienen en el contrato?  

Arrendador.  Es la persona que es la propietaria de la casa o quien tiene facultades o poderes para otorgar o ceder el derecho a otra persona para que pueda ocupar la casa para uso habitacional.  

Arrendatario. Es la persona que ocupará la casa y pagará una renta por el uso de la misma. Además, es quien tiene el derecho de elegir comprar la casa cuando termine el contrato. Es el inquilino y posible o futuro comprador de la casa que, en un principio, está rentando.  

¿Qué debe incluir el contrato de arrendamiento de casa (opción a compra)?   

• Los datos generales de las personas que firman el contrato. Es decir, en caso de que sea persona física el nombre completo. O, en caso que sea persona moral, la denominación o razón social, el domicilio completo (ya sea el fiscal o el que quieran señalar para cualquier notificación relacionada con el contrato). La clave del Registro Federal de Contribuyentes y/o la Clave Única de Registro de Población.  

• El plazo que se está otorgando para el arrendamiento. Es importante que el plazo del presente contrato, en primer lugar, no sea indeterminado y, por último, a lo mucho conforme a la ley por ser casa habitación puede durar hasta 10 años máximo. Además, deberá mencionarse un tiempo de vigencia determinado, pues justamente una vez que venza el plazo de vigencia será la fecha en la que a partir de la misma podrá el inquilino darle aviso al arrendador de que quiere comprar la casa.  

• El monto que se debe pagar de renta. La cantidad de dinero en pesos mexicanos o en moneda extranjera que se fije para el pago mensual de la renta. Sin embargo, aunque se fije en moneda extranjera, se deberá pagar en moneda nacional la cantidad equivalente a la conversión que se haga el día del pago. 

• Derechos y obligaciones de ambas partes. Es importante mencionar cuáles serán las obligaciones del arrendador y cuáles las del arrendatario. Por ejemplo, la del arrendador serán mantener la casa en el estado en que se encuentre. Es decir, en caso de que ocurran daños que no sean culpa del inquilino y formen parte de la estructura de la casa, el arrendador tendrá que pagar para que se resuelvan esos daños. En cambio, por ejemplo, una obligación del arrendatario o inquilino será pagar la renta en la fecha y forma establecida, así como pagar los servicios de luz, agua, gas, y otros que haya deseado contratar.  

• El plazo en el que el arrendatario podrá ejercer su opción a compra de la casa habitación. Es decir, en este caso, la fecha en que terminará el contrato de arrendamiento será la fecha en la que a partir de ella el inquilino podrá aceptar comprar la casa y decirle al arrendador que quiere comprar para iniciar los trámites necesarios y notariales para la compraventa. 

• El precio de la casa habitación para realizar la compra de la misma. 

Dudas frecuentes: 

¿Qué duración debe tener el contrato? 

Realmente las partes definen la vigencia del contrato. Aunque es importante saber que, en un arrendamiento, en caso de que no se especifique por contrato, el Código Civil Federal dice que el plazo será de un año como válido. El cuál se renovará automáticamente si las partes no tienen intenciones de sustituir el contrato o cambiar términos o condiciones. 

¿En qué momento puedo ejercer mi opción de compra? 

Esta condición debe ser acordada por las partes. Lo más común es que se especifique que se podrá ejercer la opción a compra en cualquier momento durante la vigencia del contrato. O bien, en la fecha en que se termine la vigencia del contrato. Es decir, puede ser durante el transcurso del arrendamiento o una vez finalizado en un plazo determinado. 

¿Cómo calcular el valor del inmueble? 

Es recomendable que al momento de firmar el contrato de arrendamiento de casa (opción a compra) se realice un avalúo del bien inmueble y se especifique en el contrato o se relacione en el mismo, anexando, la cantidad que haya arrojado el avalúo como valor comercial de la casa.  

¿Con qué documento lo puedo confundir? 

Lo puedes confundir con un contrato de arrendamiento financiero puro. Pero, es diferente, ya que en un contrato de arrendamiento financiero la persona que es el arrendador compró el bien con el único fin de rentárselo a determinada persona que sería el arrendatario o inquilino durante un tiempo determinado. Para que una vez que haya vencido la vigencia del contrato, el inquilino pueda escoger en comprar el inmueble o venderlo a otra persona y junto con el arrendador recibir el dinero que se haya pagado. Además, el contrato de arrendamiento financiero es de naturaleza mercantil regulado por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. 

Fundamento legal: 

Código Civil Federal, Título VI, Capítulo I

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