Contrato de Promesa de Compraventa Inmueble

¿Qué es? 

El Contrato de Promesa de Compraventa Inmueble, es el documento por escrito en el que se hace constar la intención de una o dos personas, en la que se obliga una persona a comprar o a vender o dos personas a celebrar un contrato de compraventa en el futuro, pero siendo en una fecha determinada. 

Este contrato no es una compraventa. Ya que, por lo general, no debería acordarse en él mismo el precio y la cosa. Es decir, no debería fijarse un precio en particular ni tampoco determinarse la cosa, ya que si se fija un precio y una cosa específica no estaríamos hablando de una promesa sino ya de una compraventa pura. 

¿Para qué sirve el contrato  de promesa de compraventa inmueble?  

El Contrato de Promesa de Compraventa se realiza entre aquella o aquellas personas que desean celebrar en un futuro una compraventa. Es decir, generalmente, entre aquellas personas que en el momento presente no quieren o no tienen la capacidad para comprar o vender un determinado bien, pero que en un futuro lo podrán hacer. Ya sea porque adquieran el bien o porque consigan el dinero para poder pagar su precio. 

Además, en ocasiones cuando hay un comprador interesado en adquirir un bien que está en venta, pero en el presente no puede realizar el pago, es importante si así lo desea también el vendedor asegurar la compra mediante la firma de un contrato de promesa en el que las dos personas se obligan a firmar el contrato de compraventa en una determinada fecha.  

Sirve para prometer y obligarse el dueño de un bien inmueble en venderle su inmueble a determinada persona. También, sirve para que una persona prometa y se obliga adquirir un determinado bien en determinada fecha. 

¿Quiénes intervienen? 

Promitente vendedor.  Es la persona que es dueña de un inmueble y se compromete a vender y a transmitir la propiedad del mismo en una fecha futura al promitente comprador. 

Promitente comprador. Es la persona que tiene la intención de adquirir la propiedad de un inmueble y por lo que se compromete a comprárselo al promitente vendedor. 

Requisitos del  contrato de promesa de compraventa inmueble: 

• Generales de las personas que firmarán el contrato. Como en todos los contratos, es importante identificar a cada una de las partes. Pues al obligarse a firmar en un futuro un determinado contrato es importante saber quiénes son y cómo ubicarlas para exigir en dado caso que cumplan con su obligación.  

• Tanto el promitente vendedor como el promitente comprador deben ser identificados. Distinguiendo primero si se trata de persona física o de persona moral.  

• En caso de que sea persona física, es importante mencionar su nombre completo, su nacionalidad, si es mayor de edad (que tenga cumplido por lo menos 18 años de edad), su Clave Única de Registro de Población y su domicilio particular o fiscal. 

• En caso de que sea persona moral, su identificación requiere mayores datos. Pero los necesarios para tener certeza y seguridad jurídica de que realmente existe la persona moral y no es falsa. Debe identificarse el instrumento público en donde se creó la persona moral. O sea, su acta constitutiva o estatutos sociales que pueden encontrarse en una escritura pública si se creó la persona moral ante un Notario Público o en una póliza si se creó ante un Corredor Público.  

• Mencionarse el número del instrumento público, la fecha en la que se constituyó según el instrumento público, el nombre del Fedatario Público, el número asignado a su Notaría o Correduría Pública, nombre de la Ciudad y del Estado en donde se encuentre el Fedatario Público, datos de inscripción en el Registro Público del Comercio de la constitutiva como lo es el folio mercantil electrónico y la fecha en que quedó inscrito; la clave del Registro Federal de Contribuyentes; y el domicilio fiscal de la persona moral.  

• Asimismo, es importante que se identifique y mencione los mismos datos del párrafo anterior. Pero con relación al acta notarial (escritura pública) en la que se le otorgó el poder al representante legal de la persona moral que firmará el contrato de promesa de compraventa obligando a la persona moral. O sea, a su representada. Recuerda que si el representante legal es el promitente vendedor será necesario que, dentro de sus poderes, tenga la facultad para actos de dominio. Que es la posibilidad o la aptitud que tiene para poder realizar cualquier tipo de venta o transmisión de bienes o derechos de su representada. 

• El objeto del contrato. En este punto nos referimos a la obligación que tiene o tienen las partes en hacer algo. O sea, en este caso es en firmar un contrato de compraventa en una fecha determinada futura. Por lo que no debe confundirse en establecer los datos que identifiquen el inmueble con los datos que deberán integrar el contrato. Por ejemplo, la fecha en que se realizará el contrato de compraventa, establecer quién adquirirá y quién pagará el precio que no debe identificarse aún, y quién será la persona que venderá el inmueble y que en esa fecha se lo entregará al promitente comprador. 

• Es importante que para que tenga validez jurídica el contrato y no haya error en cuanto a lo que acuerdan las partes, deberá el promitente comprador, aunque en ese momento no se esté celebrando un contrato de compraventa asegurarse de que el promitente vendedor es el dueño del bien inmueble. De tal manera que sabrá siempre que no hay error en su contrato. Pues en caso de que realmente el promitente vendedor no es dueño del inmueble significa que no tiene la capacidad o facultad para realizar la venta del mismo y que llegada la fecha cierta y futura podrá celebrar el contrato de compraventa con el promitente comprador.  

• La manera en que un promitente comprador puede asegurarse, siempre y cuando no se trate de cosas futuras, de que el promitente vendedor es en ese momento el dueño del inmueble debe pedirle el promitente comprador al promitente vendedor que le presente su título de propiedad. O sea, la escritura pública con la que acredite que adquirió el inmueble. Ya sea que la haya adquirido mediante una compraventa, una donación, una adjudicación de herencia, etcétera. 

• Debe identificarse la fecha específica en que se obligará el promitente comprador y/o el promitente vendedor a firmar o celebrar el contrato de compraventa.  

• Unilateral. Recuerda que, como lo mencionamos desde un inicio en este contrato se puede obligar una de las partes. Es decir, puede ser unilateral. Por ejemplo, en caso de que sea el promitente comprador quien se obligue a firmar el contrato, significa que para que pueda existir un contrato de compraventa debe existir primero una invitación para compra o una intención de venta que realice el dueño del inmueble. Por lo tanto, aunque se obligue el promitente comprador a pagar un determinado precio para adquirir el inmueble en una determinada fecha, si el dueño del inmueble llegada la fecha nunca realiza la invitación o intención de venta, de nada servirá el contrato de promesa de compraventa que realice el promitente comprador. Lo mismo pasa en el caso contrario, si el promitente vendedor se obliga a vender y a firmar el contrato de compraventa en favor de determinada persona, si esta última llegada la fecha no desea comprarlo no podrá ser obligado a realizarlo. 

• Bilateral. Puede ser bilateral, cuando ambas partes se obligan: una a vender el inmueble y la otra a comprarlo. Este caso es importante, pues hablamos de que las dos partes, tanto el promitente comprador como el promitente vendedor al firmar el contrato de promesa de compraventa están obligados a firmar el contrato de compraventa en la fecha futura y cierta que hayan determinado. Por ejemplo, si llegada la fecha una de las dos partes no quiere firmar el contrato, o sea, no quiere cumplir con su obligación, la otra parte tendrá el derecho de exigirle que cumpla con su obligación acudiendo a un Juzgado para iniciar una demanda por incumplimiento y obligar a la otra parte a que cumpla. Si no cumple, el juicio podrá seguirse por rebeldía. Es decir, en caso de que sea la firma del contrato el juez podrá firmarlo y tendrá validez jurídica.  

• Debe constar por escrito el contrato de promesa de compraventa. Y, en este caso, no deberá hacerse constar en escritura pública. Sino hasta que se firme el contrato de compraventa en la fecha señalada, sí deberá hacerse constar ante la fe pública de un Notario Público.  

• Debe limitarse a un tiempo determinado, en el que se deberá realizar el contrato definitivo, esa es la fecha cierta y futura. Es decir, establecerse el día que necesariamente ha de llegar. 

Dudas frecuentes: 

¿Hay sanción para la parte que incumpla el contrato?  

Puede existir o no una sanción económica en caso de que una de las partes incumpla el contrato. La cantidad a pagar por incumplimiento dependerá de si dentro del contrato se incluyó una cláusula conocida como pena convencional. En la que se establezca la cantidad exacta que deberá pagar la parte que no cumpla con su obligación. O, en caso de no haber fijado una pena convencional, podrán reclamarse los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento. 

¿Con qué documento lo puedo confundir? 

El contrato de promesa de compraventa de bien inmueble se puede confundir con el contrato de promesa de compraventa de bien mueble. La principal diferencia entre estos documentos es el bien u objeto sobre el cual se realiza la promesa de compraventa. En uno se trata de un bien inmueble (casa, habitación, bodega, terrenos, entre otras), y el de bien mueble es sobre bienes transportables. Tales como: mesas, sillas, equipo de oficina, entre otras. 

Fundamento legal:

Código Civil Federal del Artículo 2243 al 2247

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