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Contrato de Arrendamiento de Departamento

¿Qué es? 

El Contrato de Arrendamiento de Departamento es el documento en el que se hace constar el acuerdo de dos personas, ya sean persona física o persona moral, en la que una de ellas llamada arrendador, otorga el uso y goce para poder ocupar de manera temporal un inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio. Es decir, un departamento, a otra persona llamada arrendatario quien a cambio de ocupar el departamento le pagará mes con mes una cantidad determinada en concepto de renta. 

Es el documento o contrato que faculta o autoriza a una persona para poder ocupar un departamento a cambio del pago de una cantidad de dinero que se llama renta. 

¿Para sirve el contrato de arrendamiento de departamento? 

El contrato de arrendamiento de departamento sirve para acreditar que una persona está ocupando un departamento que no es de su propiedad en carácter de arrendatario. Es decir, que cuenta con la autorización suficiente que le permite hacer uso del departamento por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta. 

Por otro lado, el contrato de arrendamiento de departamento sirve para que el propietario del departamento pueda exigirle el pago de la renta a la persona que está ocupando el departamento. Además, que con dicho contrato el propietario acredita que quien está habitando el departamento no es el dueño del mismo, sino que es una persona que lo ocupa en su calidad de arrendatario o inquilino. 

¿Cuál es la diferencia entre el contrato de arrendamiento de casa y el contrato de arrendamiento de departamento? 

Es importante tener clara las diferencias entre ambos contratos, pues cada uno si es verdad que establece las condiciones de renta sobre una propiedad o inmueble, ambas propiedades tienen una regulación distinta. Una casa es una propiedad que no tiene ninguna modalidad o limitación, en cambio un departamento es una propiedad que está sujeta a una modalidad que es el régimen de propiedad en condominio. 

Por lo tanto, en un departamento existirán reglas específicas por el hecho necesario de estar sujeto a un régimen de propiedad en Condominio. Las cuales son: 

  • El estar sujeto a un reglamento interno del Condominio al que pertenece el departamento. 

  • El pago de cuotas de mantenimiento por la limpieza, conservación y vigilancia de las áreas y bienes comunes del Condominio. 

  • El pago de cuotas extraordinarias, las que acuerde la Asamblea General del Condominio para sufragar gastos específicos o imprevistos. 

  • La existencia de áreas comunes, las cuales pueden ser alberca, canchas, bodegas, etc. 

  • Existen órganos o autoridades dentro del Condominio, las cuales son: la Asamblea de Condóminos (es decir, todos los dueños de los departamentos), un Administrador (el cual puede ser alguien que sea dueño de algún departamento o un profesional en administración), un Comité de Vigilancia (un grupo de condóminos que vigilan el actuar del Administrador). 

Por lo tanto, es importante que el contrato de arrendamiento de departamento haga referencia o prevea este tipo de situaciones. 

Cuestión distinta pasa con el contrato de arrendamiento de casa, en el que no se establecen situaciones como las que existen en un departamento. Pues en la renta de una casa al no estar sujeta a un régimen de propiedad en Condominio, por lo general, no existirán obligaciones como el estar sujeto a un reglamento interno, al pago de cuotas y no habrá autoridades u órganos.  

Lo anterior no quiere decir que no puedan existir casas que estén sujetas a un régimen de propiedad en Condominio, como en algunas ocasiones suele con las casas que se ubican adentro de una privada o un fraccionamiento. Incluso, es posible que existan casas que no están sujetas a un régimen de propiedad en Condominio, pero que, por razones de inseguridad, los vecinos se han organizado con la finalidad de cerrar la calle o la manzana para tener acceso únicamente mediante el paso de una pluma y con guardias a la entrada, y que por tal motivo se tenga que pagar alguna cuota para pagar el mantenimiento de la pluma y/o el pago de los servicios prestados por el guardia. 

¿Quiénes intervienen en el contrato? 

Arrendador. Generalmente, es la persona que es propietaria del departamento y otorga el uso y acceso temporal del mismo a otra persona para darle un uso habitacional. Excepcionalmente, es la persona que cuenta con algún poder, mandato o que está autorizado por medio de otro contrato de arrendamiento para poder otorgar el uso habitacional y acceso del departamento a otra persona. El arrendador puede ser persona física o persona moral.  

 Arrendatario.  Es la persona que hará uso habitacional del departamento conforme a lo que establece el contrato. Es quien pagara al arrendador una cantidad determinada de dinero mes con mes como renta por dicho uso. También es comúnmente llamado “inquilino”. 

Requisitos del contrato de arrendamiento de departamento: 

  • Nombre y datos generales del Arrendador. Es necesario poner los datos que identifiquen de manera precisa al Arrendador y se deberá distinguir si es persona física o persona moral. En caso de ser persona física, se deberá poner el nombre completo (con apellidos), deberá ser mayor de 18 años y no estar impedido por la ley para celebrar cualquier tipo de contrato. Es decir, que no sea incapaz. En cambio, si es persona moral, se deberá poner la denominación o razón social (o sea, el nombre), el nombre del representante legal (la persona que está facultada mediante un poder, por los estatutos sociales o mediante una asamblea para representar y firmar contratos en lugar de la persona moral), entre otra información. 

  • Nombre y datos generales de la(s) persona(s) que será el Arrendatario. En este punto es importante que se identifique a la persona conforme a lo que comentamos en el punto anterior. Sin embargo, es importante mencionar que generalmente se identifica a una sola persona como Arrendatario, independientemente de que puedan habitar más personas junto con el Arrendatario el departamento, pues al ocupar el Arrendatario el inmueble asume obligaciones y responsabilidades que debe cumplir conforme lo que se establece en el contrato. Excepto que el contrato de arrendamiento le prohíba meter al departamento para vivirlo a un número determinado de personas. 

  • Ubicación y descripción del departamento que se va a arrendar. En este punto es recomendable, pero no obligatorio, tener a la mano la escritura pública para describir la ubicación, las medidas y colindancias, las áreas comunes, cajones de estacionamiento, bodegas, etc. y todo lo que forme parte del departamento y demás bienes comunes. 

  • El objeto o propósito del contrato (dar en arrendamiento el departamento).  

  • Domicilios del arrendador, del arrendatario y del fiador, en su caso. 

  • El monto que el arrendatario pagará al arrendador como renta. Especificando fechas de pago, así como cuota de mantenimiento en caso de existir y el monto de la penalización en caso de que el arrendatario no pague a tiempo. 

  • Plazo del contrato (en caso de casa habitación debe ser mínimo de 1 año forzoso y máximo de 10 años para las partes). 

  • Forma y lugar de pago. Deberá especificarse si será mediante efectivo o transferencia bancaria (incluyendo los datos) y el domicilio en donde se realizará el pago. 

  • Detalles del depósito en garantía. El monto y las condiciones para que se devuelva al arrendatario al finalizar el contrato. 

  • Las responsabilidades del arrendador y el arrendatario respecto del mantenimiento de la propiedad. 

  • Inventario y condiciones. 

  • Uso y limitaciones del departamento. Es necesario aclarar si será para uso habitacional, comercial o de oficinas, así como limitaciones respecto a la posesión de mascotas, horarios con mayor ruido permitido, subarrendamiento, etcétera. Recuerda que el uso está relacionado con la licencia de funcionamiento que el ayuntamiento o alcaldía te haya otorgado para el departamento o para el condominio. 

  • Renuncias. El arrendatario y su fiador están obligados a firmar renuncias a diversos artículos de la ley, a fin de evitar abusos. 

  • Renovación y aumento de la renta al término del contrato. Definir si será o no renovable una vez vencido el plazo de vigencia forzoso y las condiciones para cada caso. 

  • Garantía. Ésta puede ser un depósito y/o un fiador o una fianza. En este punto es importante que sepas que generalmente la persona que está ofreciendo en renta un departamento, dentro de los requisitos que pide menciona un “aval”, lo cual es una garantía o figura jurídica que no pertenece y no puede estar ligada a un contrato de arrendamiento. Por lo que es una confusión ya que no son expertos en derecho, lo correcto es solicitar un “fiador”, quien será la persona que será responsable solidario junto con el inquilino o arrendatario. Es decir, la que en caso de que el arrendatario no pague la renta y destruya o provoque daños en el departamento tendrá que pagar dicho daño en caso de que el arrendatario no lo pague. 

  • Las causas de rescisión del contrato. Es decir, en qué casos una de las partes estaría incumpliendo con el contrato al grado de darlo por terminado (por ejemplo, no pagar la renta en dos meses, introducir personas, animales u objetos no permitidos en el inmueble, darle un uso inadecuado, etcétera). 

  • Los derechos de uso del arrendador durante la vigencia. 

  • La manera en que se resolvería, en caso de ser necesaria, una disputa legal entre el arrendador y el arrendatario. 

  • Fecha del contrato y firma de las partes. 

Dudas frecuentes: 

¿Qué puedo negociar en un contrato de arrendamiento? 

El precio de la renta, así como el incremento anual o la penalidad que en su caso pretenda fijar el Arrendador si se cumple fuera de fecha el pago de la renta.  

¿Con qué documento lo puedo confundir? 

Se puede confundir con el contrato de arrendamiento con opción a compra o con el contrato de arrendamiento de casa, el cual comentamos anteriormente sus diferencias. Sin embargo, en el caso del contrato de arrendamiento con opción a compra incluye un derecho en favor del Arrendador que en o a partir de determinada fecha el Arrendador podrá comprar el departamento entregando determinada cantidad como precio por el mismo. 

Fundamento legal:

Artículos 2398 al 2447 del Código Civil Federal

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