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Contrato de Donación de Bien Inmueble

¿Qué es?

El Contrato de Donación de Bien Inmueble es el acuerdo de voluntades expresada a través de un contrato. Por el cual una persona, ya sea física o moral, llamada donante transmite a otra persona llamada donataria gratuitamente la propiedad de uno o de varios bienes inmuebles (casa, departamento, lote de terreno, etc.). De tal forma que la intención es transmitir la propiedad del inmueble del patrimonio del donante al patrimonio del donatario.

¿Para qué sirve el contrato de donación de bien inmueble? 

La donación de bien inmueble sirve para hacer constar la intención de la transmisión por parte de una persona llamada donante y la aceptación de otra persona llamada donatario mediante la adquisición de un bien inmueble.

Es decir, el contrato de donación de bien inmueble sirve como título de propiedad para que el donatario (quien adquiere de manera gratuita el bien inmueble) acredite que es el nuevo propietario del bien inmueble que se describe en el contrato.

Es importante siempre contar con un contrato para que pueda surtir efectos la donación del bien inmueble. Pues por su propia naturaleza la donación necesita que el donatario la acepte y se la haga saber al donatario. Ya que en nuestro sistema jurídico mexicano no basta únicamente con la intención del donante para transmitir la propiedad del bien, sino que se requiere la aceptación del donatario.

¿Puedo donar el usufructo y no la propiedad del bien inmueble y viceversa? 

Así es. Es posible donar el usufructo (el derecho de usar y disfrutar, sin disponer) de un bien inmueble en favor de otra persona. Reservándose el propietario la nuda propiedad del inmueble (es decir, que seguirá siendo dueño, pero sin capacidad o posibilidad de usar y/o habitar el bien inmueble). La figura del usufructo es la posibilidad que tiene una persona que no es propietaria del bien inmueble, para usar, habitar y/u ocupar el inmueble de forma vitalicia o durante el tiempo expresado.

Por lo tanto, es importante que sepas cómo se integra jurídicamente la plena propiedad de un bien. De tal manera que debemos distinguir entre la nuda propiedad y el usufructo. Tener la propiedad absoluta incluye la posibilidad de disponer (vender, donar, transmitir), usar (ocupar y darle uso) y disfrutar (adquirir los frutos que el bien produzca) del bien.

Derivado de lo anterior, se entiende que la donación de un bien inmueble puede implicar cualquiera de las 3 opciones: (i) el derecho a usar y disfrutar del bien, (ii) únicamente la nuda propiedad (es decir, que el propietario transmita a otra persona la posibilidad de vender, donar o transmitir el bien, reservándose únicamente el usufructo consistente en la posibilidad de uso y disfrute del bien), o (iii) la plena propiedad del bien (es decir, el uso, el disfrute y la posibilidad de disponer).

¿Quiénes intervienen?

Donante. La persona, física o moral, con capacidad suficiente y/o propietaria que transmitirá de forma gratuita el bien inmueble a otra persona llamada donatario.

Donatario. La persona, física o moral, que adquiere de forma gratuita de parte del donante uno o más bienes inmuebles.

Requisitos del contrato de donación de bien inmueble:

  • Solo se pueden donar los bienes que el donante tenga en la fecha en que se esté llevando a cabo la donación. Por lo tanto no podrá donar bienes que aún no forman parte de su patrimonio o propiedad. Es decir, no se pueden donar bienes futuros.

  • Tratandose de este tipo de bienes inmuebles, como lo son por ejemplo: departamento, edificio, casa, lote de terreno, etc. es necesario que el contrato se formalice mediante escritura pública ante la fe de un Notario Público.

  • Además, el contrato de donación de bien inmueble formalizado mediante escritura pública ante Notario Público deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

  • Como consecuencia de lo anterior, se deberá de pagar los honorarios del Notario Público y los derechos de inscripción de la escritura pública en el Registro Público de la Propiedad del Estado en donde se encuentre ubicado el bien inmueble.

  • Dependiendo del tipo de bien inmueble se requerirá información importante para el contrato de donación. Como por ejemplo:

    • Que el donante acredite la propiedad o la capacidad para donar el bien inmueble. En este punto, es importante que el donante cuente con la escritura pública en donde se haga constar que es el propietario del inmueble que venderá. O el documento oficial en caso de que no sea una escritura pública en aquellos casos de inmuebles adquiridos hace más de 50 años, que haya entregado la autoridad competente en donde acredite la propiedad del bien que se donará. Por otro lado, si es el caso que la persona que firmará el contrato de donación es representante legal del donante (del propietario del inmueble que se transmitirá), deberá acreditar mediante poder con facultades para actos de dominio otorgado por el donante en acta notarial ante un Notario Público, para que pueda firmar el contrato de donación del bien inmueble.

  • Recuerda que las donaciones que se hagan entre esposos, entre padres o abuelos (ascendiente) a hijos o nietos (descendiente) y viceversa, estarán exentos del pago del Impuesto Sobre la Renta por transmitir el bien inmueble a través de la donación.

  • En caso de que una donación sí tenga que causar el pago del Impuesto Sobre la Renta, éste será del 20% sobre el total para aquellas personas que acrediten ser residentes en México y 25% para aquellas otras que residan en el extranjero. Por lo que, ese porcentaje a pagar se calculará dependiendo del valor del inmueble que refleje el avalúo comercial.

    • Recuerda que el Impuesto Sobre la Renta es un impuesto federal. Sin embargo, en cada una de las Entidades Federativas de los Estados Unidos Mexicanos es posible que se llegue a causar y tenga que pagarse una contribución que generalmente se llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, también conocido como ISAI.

Dudas frecuentes:

¿Qué tipos o modalidades de donación existen?

Existen cuatro tipos de modalidades en la donación, las cuales son las siguientes:

  • Pura. Es aquella donación que se otorga en términos absolutos de manera que no se establece ninguna condición a cumplir por parte de quien adquirirá (donatario) el inmueble.

  • Condicional. Es aquella donación que se perfeccionará. Es decir, que empezará a surtir efectos una vez que se cumpla un acontecimiento futuro de realización incierta que haya establecido el donante.

  • Onerosa. Será onerosa aquella donación que se hace imponiendo algun gravamen como puede ser el caso de la donación de bien inmueble que el bien objeto de la donación tenga una hipoteca. Entonces podrá realizarse la donación, pero el donatario tendrá que pagar la hipoteca que recae sobre el bien para que pueda quedar libre de todo gravamen.

  • Remuneratoria. Es aquella donación que se hace en atención a servicios recibidos por el donante y que este no tenga obligación de pagar. Es decir, cuando el donante desea transmitir la propiedad del bien inmueble a otra persona que le haya prestado servicios de manera gratuita o asistido durante un tiempo considerable o en momentos importantes en la vida del donante.

¿Las donaciones se pueden revocar? 

Sí, pueden ser revocadas. Sin embargo, solo se puede revocar si se da alguna de las siguientes circunstancias:

  • Por superveniencia de hijos. Es decir, cuando en la fecha en que se hace la donación el donante no tenía hijos y después de hecha dentro de un plazo de 5 años el donante tiene hijos, podrá revocarla.

    • En caso de que el donatario, dentro del plazo señalado para que el donante pueda revocar la donación, haya transmitido el bien inmueble, estará obligado el donatario a devolver el valor.

  • Por ingratitud. En este caso, el donante tiene como plazo de un año a partir de la fecha en que tiene conocimiento del hecho para poder revocar la donación. Si se da alguna de las siguientes circunstancias:

    • Que el donatario cometa algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de los padres, abuelos, bisabuelos, hijos, nietos o bisnietos del donante.

    • Que el donatario no quiera ayudar, de acuerdo al monto del valor del bien inmueble donado, al donante que llegue a estar en pobreza.

¿Puedo donar todos mis bienes inmuebles?

En efecto, sí puedes donar todos tus bienes inmuebles. Incluso la ley te permite donar la totalidad de tus bienes, sin distinguir entre muebles e inmuebles. Sin embargo, únicamente establece como requisito que el donante se reserve en propiedad o en usufructo (es decir, el poder usar y disfrutar de uno o más bienes) lo necesario para vivir según sus circunstancias.

Por lo tanto, es importante que cuando pretendas donar todos tus bienes ten siempre presente que deberás reservar en propiedad o en usufructo lo necesario para poder vivir. Pues si no reservas ningun bien a tu favor la donación de la totalidad de tus bienes que hagas se declarará nula.

¿Cuál es la forma en que debe constar un contrato de donación de bien inmueble?

Tratándose de la donación de un bien inmueble la legislación aplicable es, principalmente, el Código Civil Federal. El cual menciona que la donación de bienes inmuebles se hará en la misma forma que para su venta exige la ley.

Por lo tanto, en este tipo de operaciones son aplicables otras leyes como la Ley del Notariado del Estado en donde se encuentre ubicado el bien inmueble que se donará, la Ley del Registro Público de la Propiedad y su Reglamento del Estado en donde se encuentre ubicado el bien inmueble que se donará, entre otras leyes locales.

Por lo tanto, todos aquellos inmuebles que en su valor de avalúo comercial excedan de la cantidad de $30,838.85 M.N., deberá hacerse constar el contrato de donación mediante escritura pública ante un Notario Público. Además de que se deberá de inscribir dicha escritura pública en las oficinas del Registro Público de la Propiedad de donde se encuentre ubicado el bien inmueble donado. Es importante que sepas que la escritura será el documento que acreditará la propiedad del bien inmueble en favor del donatario.

¿Con qué documento lo puedo confundir?

Se puede confundir con la sucesión testamentaria. Es muy común que exista confusión entre estas dos figuras jurídicas. Ya que en un contrato de donación de bien inmueble se hace una transmisión de la propiedad de manera gratuita, igual que en una sucesión testamentaria.

La diferencia entre la donación y la sucesión recae en que la donación es una transmisión de propiedad que se realiza en vida del propietario del bien inmueble, en cambio la sucesión testamentaria es una transmisión de propiedad que surte efectos desde la muerte y a partir de la muerte del propietario del bien inmueble. Es decir, la donación es un acto entre vivos y la sucesión testamentaria es un acto entre un vivo y un muerto.

Fundamento legal:

Código Civil Federal: Arts. 2332 al 2342, 2345 al 2356 y del 2359 al 2383.

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