Notificación de Deterioros al Arrendador por el Sismo

¿Qué es? 

La Notificación de Deterioros al Arrendador por el Sismo, es el documento adecuado que realiza una persona que está ocupando y habitando un inmueble por estar pagando frecuentemente. O sea, durante cada cierto tiempo. Pudiendo ser mensual generalmente, una cantidad determinada de dinero al dueño del inmueble por rentar el inmueble. Por lo tanto, mediante esta notificación se le avisa al dueño del inmueble que el mismo ha sufrido daños estructurales o deterioros como consecuencia de un sismo, temblor o terremoto. Es decir, por un acontecimiento natural del que no tuvo relación o responsabilidad el inquilino. 

Es el aviso que realiza por escrito el inquilino o arrendatario de un bien inmueble que sufrió daños o incluso la destrucción del mismo, al dueño o arrendador de dicho inmueble. 

¿Para qué sirve la notificación de deterioros al arrendador por el sismo?  

La Notificación de Deterioros al Arrendador por el Sismo, sirve o se utiliza para dar aviso como lo exige la ley como obligación que tiene el inquilino o arrendatario de un bien inmueble en hacer del conocimiento del dueño o arrendador de dicho bien inmueble a la brevedad posible, los daños que sufrió el inmueble para que el dueño lleve a cabo las reparaciones necesarias que permita conservar el inmueble arrendado en las condiciones y en el estado en que se encontraba al momento de entregarlo en arrendamiento. 

En este caso, además, sirve para que el dueño del inmueble lleve a cabo de manera inmediata las acciones necesarias. Solicitando el auxilio y servicio del Sistema de Protección Civil de la ciudad en donde se encuentra el inmueble para que acudan a revisar el estado estructural en el que se encuentra y se decida en llevar a cabo las reparaciones necesarias o incluso destruir el inmueble para evitar futuras pérdidas humanas. 

Además, si el inmueble se encuentra con una cobertura de seguro vigente que abarque los daños provocados por acontecimientos de la naturaleza que no sean responsabilidad del dueño o de las personas que habitan el inmueble, como lo es un sismo, un temblor o un terremoto, que ocasione daños e incluso pérdida del inmueble, la notificación sirve para que el arrendador se comunique inmediatamente con la aseguradora para que le envíen un ajustador, verifique los daños ocasionados al inmueble y procedan a responder económicamente para la reparación o restitución del inmueble. 

¿Quiénes intervienen? 

Arrendador. Es la persona que es la propietaria o dueña de un inmueble que otorgó en arrendamiento en favor de otra persona para que pueda usar, disfrutar y ocupar el inmueble a cambio del pago de una cantidad de dinero determinada como renta del mismo inmueble. Es la persona a la que se le dirige y quien recibe la carta de Notificación de Deterioros al Arrendador por el Sismo. 

Arrendatario. Es la persona que paga una cantidad determinada de dinero como renta cada determinado tiempo para conservar el derecho de ocupar, usar y disfrutar el bien inmueble, por haberse celebrado un contrato de arrendamiento. Y, quien, al habitar el inmueble, sufrió y vivió los daños producidos al inmueble como consecuencia de un sismo, temblor o terremoto ocurrido. Es quien envía y firma la carta de Notificación de Deterioros. También se le conoce comúnmente como inquilino.  

Requisitos de la notificación de deterioros al arrendador por el sismo: 

• Es importante indicar la fecha en que se está elaborando la carta de Notificación. Que generalmente debe de coincidir con la fecha en que se tiene que firmar y la fecha en que será entregada al dueño del inmueble. O sea, al arrendador. Deberá mencionarse el día, el mes y el año. 

• El lugar en donde se está redactando la carta de Notificación de Deterioros. Por ejemplo, en la Ciudad de México. 

• En la Notificación es importante que menciones de manera detallada, precisa y clara los daños producidos al bien inmueble, como consecuencia del sismo. Esto es importante, ya que a pesar de que no seas un perito profesional técnico en materia de ingeniería o arquitectura, son las primeras observaciones externas con los que el arrendador podrá informar al Sistema de Protección Civil e incluso a la Institución de Seguros con la que tenga contratada un seguro, para indicarles los daños del inmueble y tengan un primer acercamiento para iniciar y dar un dictamen oficial. Que permita determinar el grado del daño del inmueble, en cuanto al estado físico o seguridad que tiene, que indique si el inmueble puede continuar habitándose o debe desocuparse inmediatamente. 

• También se deben documentar los daños a través de una fe de hechos levantada por un Notario Público. En el que se agreguen fotografías que identifiquen la estructura dañada o destruida como consecuencia del sismo. Generalmente se agregan fotografías externas e internas del estado en que se encuentra el inmueble para poder comparar el estado en que se entregó y se identifiquen los daños ocasionados. 

• La destrucción del inmueble por causas atribuibles a casos fortuito, en este caso un sismo, es una causal para poder terminar el arrendamiento sin ninguna responsabilidad para ninguna de las partes que intervinieron en el contrato. Se entiende por caso fortuito, a todo acontecimiento natural, previsible o imprevisible, pero que es inevitable, por virtud del cual se pierda el bien o se imposibilite el cumplimiento de las obligaciones, tal como sería un sismo, temblor o terremoto. 

• En el Código Civil Federal se establece que, si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso del bien inmueble rentado, no se cobrarán rentas mientras dure el impedimento. Y, si el impedimento dura más de dos meses, podrá el arrendatario o inquilino pedir que se rescinda el contrato. Recuerda que la rescisión es una facultad o derecho que tiene una de las partes para terminar el contrato. En cambio, la terminación de contrato es un acuerdo de dos partes para concluir la vigencia del contrato. 

• El acta que levante el técnico de Protección Civil en el que se dictamine que el inmueble es irreparable. Será el dictamen o peritaje oficial que permitirá solicitar al arrendador la terminación del contrato de arrendamiento. Ya que en caso de que se determine que no es posible habitar el inmueble, el contrato de arrendamiento se estaría quedando sin un elemento de existencia que es el objeto del contrato. O sea, la no existencia o la imposible ocupación del inmueble rentado. 

• Si como arrendatario pagaste rentas adelantadas o un depósito en garantía, podrás solicitar su reembolso. Ya que la aplicación del pago de rentas adelantadas es aplicable para meses futuros los cuales no podrían ser aplicables al no poder el inquilino ocupar el inmueble. Además, en el caso del depósito sucede algo parecido, pues es aplicado a los daños ocasionados por el inquilino al inmueble durante la vigencia del contrato o en su terminación. Ya que, si no se puede habitar u ocupar el inmueble, es imposible que se pueda aplicar sobre un daño hecho por el inquilino.  

• Si eres el arrendador y hay pagos pendientes de rentas por parte del arrendatario del inmueble tienes el derecho para exigirle al arrendatario que pague dichas rentas atrasadas y adeudadas. A pesar de que no continúe habitando u ocupando el inmueble como consecuencia del sismo, ya que se trata de rentas que ya ocupó y no pagó en tiempo y forma. 

• Si el daño es parcial y reparable, el arrendador deberá repararlo y absorber el costo de la reparación. Ya que es una de las principales obligaciones que establece la ley para el arrendador. Mantener y/o conservar el bien arrendado en el estado en que se entregó debiendo hacer las reparaciones necesarias, las cuales son aquellas que hacen el inmueble habitable, higiénico y seguro. Estas reparaciones necesarias deben realizarse para que se pueda continuar con el arrendamiento. En caso que no las haga el arrendador, el arrendatario puede terminar el contrato sin responsabilidad de su parte. 

Dudas frecuentes: 

¿Debo pagar renta mientras se realiza la reparación de los daños al inmueble?  

Si no puedes entrar y habitar tu departamento no deberás pagar la renta durante el tiempo en que no te sea aún posible entrar a habitar tu departamento. A partir del momento en que puedas habitarlo será el tiempo que volverá a iniciar la vigencia del contrato. Continuando con la obligación de pagar las rentas que se generen a partir de esa fecha. 

¿Con qué documento lo puedo confundir? 

La notificación de deterioros al arrendador por el sismo puede confundirse con la notificación de prórroga de arrendamiento. En esta notificación, a diferencia de la de daños por sismos, únicamente se solicita una ampliación del tiempo de vigencia al contrato de arrendamiento para continuar habitándolo. 

Fundamento legal:

Código Civil Federal, Arts. 2412 fracción II, 2415, 2417.

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